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益眼观察

要给租购同权留下试错时间

时间:2017-08-23 19:47:01   作者:编辑:李辉   来源:《法人》  

“租购同权”的背后,牵扯到房地产市场、教育、户籍等多方面因素,因此实践中不断地探索和改进,才能使《方案》落到实处。推动租赁市场不可能一步到位,应该对此持有宽容和不断试错的态度


文 《法人》记者 肖岳


7月,住房租赁市场成为了人们关注的热点话题。

17日,广州市政府公布的《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》以下简称《方案》),首次提出“租购同权”。与此同时,由住房和城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,提出将采取多种措施加快推进租赁住房建设,培育和发展住房租赁市场,同时选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市作为首批开展住房租赁试点。

但并非所有观点都看好“租购同权”的未来,抢眼新政背后,亦有很多问题尚未找到答案。


租价上涨疑虑


广州市公布的《方案》中所提到的16条措施,被称为具有全面推进住房租赁市场发展的重要作用,16条内容涉及入学、税收、水电及商改租等与住房租赁相关的方方面面问题。

而其中“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益”,即保障“租购同权”更是成为了广受人们关注的话题。然而,随着被外界的不断解读,舆论在纷纷为《方案》点赞的同时,也提出了不少疑问。

“《方案》似乎意味着年轻人将告别房奴时代,但是否也会造成另一种极端情况,使得以后在当地租房的价格会因此而上涨?”一位尚未购房的青年向《法人》记者提出疑问。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《法人》记者采访时表示,首先必须肯定的是,租房市场资金上的压力肯定比购房市场要小,租房的性价比在提高。另外,从市场角度而言,当供应增高时,租金不会提高,反而是降低的。判断《方案》落地后的租金和房价和现阶段相比的高低,还要基于后续新房销售模式和产品的进一步推出。当然,一些位置较好的房源租金或房价相较其它会高一些,但稳定租金也是未来《方案》落地过程中应该把握的一个内容。

中研普华研究员闫素飞则向《法人》记者表示,《方案》中明确规定,只有具有本市户籍的无房人员或持人才绿卡的人员,可凭相关文件享受“租购同权”,无户籍人员不在此列。因此,《方案》并没有扰乱市场,同时,在教育资源紧张的情况下,短期内可能出现学校周边房租上涨的情况,《方案》也能暂时缓解房价的快速上涨。

另外,《方案》制定的根本是争夺和留住人才,目前全国城市发展的竞争就是人才的竞争,各地为争夺人才出台各种优惠措施。《方案》在吸引人才入户和留住高端人才方面起到了有效作用。另外,《方案》对于炒作学区房、房价上涨等方面也起到了缓解作用。


“租购同权”背后的教育难题


除了对《方案》实施后房价和租金是否会有波动较为关注外,舆论热议的焦点集中在“符合限定条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益”上。毕竟教育问题是百年大计,也关系到每一个人的切身利益。

《方案》中提到,“具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女,其监护人在本市无自有产权住房,以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的,由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读,具体细则由各区教育行政主管部门制定”。

这意味着具有广州户籍或持有人才绿卡但在广州无房产的外来人员,至少有一部分能和广州的业主一样,使自己的子女获得与户籍、房产等不挂钩的义务教育阶段的入学资格。

但也有观点指出,按照一些地区的情况,适龄儿童在入学时,居住自有产权房且落户年限较长的较有保障。除此之外,很多地区还会依据户籍性质、居住情况、落户年限等顺序入学。此外,一些地区内教育等公共服务资源本身就不够充足,一些未被落实的学生可能会被调剂,这也往往导致租赁客户孩子的入学受到影响。

闫素飞在接受《法人》记者采访时表示,从广州《方案》内容上来看,满足“具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女”等条件后,才能使其子女经由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校就读,条约并不苛刻。

而对于租房与买房对于孩子入学顺序安排影响上,《方案》中并未明确说明。不过当教育资源紧张,人口聚集到一定规模的时候,可能限制性政策就会开始出现。当然也可能分为两种情况,比如当资源充足时,对于入学顺序就不是问题,但当资源紧张时,是有可能出现排序安排的。

“目前来看,《方案》更像是一个短期政策,而非长期政策。”闫素飞指出,政策在制定的过程中,多会留足可以变通的空间,目前很多地区通过稳定外来人口的生活和子女教育等方式留住人才。


不断推进与完善的政策


严跃进在接受《法人》记者采访时表示,广州的《方案》其实也和户籍制度改革有所挂钩,虽然该《方案》并没有直接提到户籍改革,但它赋予了同等户籍的人口相同的权利。

严跃进同时也指出,目前《方案》只是政策角度的一个方向,最后能否实现“租购同权”,还有一些细节要推敲,比如教育资源不足的问题。尽管按照《方案》,本质上应该租和购拥有同样的权利,但这也需要相应的资源与之匹配。

对于广州市政府公布的《方案》能否落地,市场有不少担忧。

近年来,国内对于房地产市场的稳定,以及从政策等多方面的调控在不断推进。近来,从“稳定房地产市场的长效机制”,到“不动产登记”改革等,地产调控政策不断出台。

仅以广州为例,广州市政府已经着手在大力兴建公租房的同时,逐步降低公租房租赁门槛,此类做法无疑更好的满足了更多人的租赁居住需求。

由于住房通常与户籍制度具有紧密联系,会牵扯到教育、医疗等与人们生活息息相关的问题,这也突显了“租购同权”在便于社会人才流动与教育受户籍制度约束问题的突破与探索。

严跃进在接受《法人》记者采访时表示,推动租赁市场不可能一步到位,应该对此持有宽容和不断试错的态度,过程中更要征求租户的意见,在适当时候可以给予一些关怀。比如外来人员子女到了入学时候,给其留出一定缓冲期,避免孩子到了入学年龄由于家长办理各种证件耗费了时间,从而影响到孩子入学的情况发生。

闫素飞则指出,要完全执行《方案》的政策,需要两个条件:充足的租赁住房和充足的教育资源。因此,《方案》的出台,要增加和投入更多的租赁房屋和教育资源来配套实施,这就需要大量的投资。另外,房屋租赁市场的规范化经营也需要更加完善,增加监督,防止针对政策出现投机和炒作。


标签:租购同权 试错 时间 
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